По данным IBC Global, уровень развития логистической инфраструктуры в Тюменской агломерации не отвечает ни масштабам города, ни его экономическому значению. Индустриальные мощности, сохранившиеся с 70-80 годов прошлого века морально и технологически устарели.
На сегодняшний день в Тюмени и окрестностях сосредоточено не более 125 тыс. кв. м качественных складских площадей. Половина от этого показателя формируется за счет BTS-проектов или комплексов, непосредственно принадлежащих компаниям-собственникам, арендаторам. Кроме того, в регионе уже несколько лет не вводились склады современного типа.
Сейчас в Тюмени на каждую тысячу жителей приходится 145 кв. м складской недвижимости класса А и B. Это вдвое ниже, чем в соседнем Омске или в Челябинске. От Екатеринбурга Тюмень и вовсе отстает на порядок.
За последние годы было много анонсов по новому строительству, но в большинстве случаев сроки то и дело сдвигались. Самый яркий пример – логистический комплекс WBR на Московском тракте. Соответствующие документы получили согласование со стороны регионального руководства еще в 2022 году. Тогда предполагалось, что проект удастся закончить в 2024-м. Он рассматривался как составная часть будущего индустриального парка «Московский». На 20 га земли должны были появиться терминалы общей площадью 150 тыс. кв. м. Однако области явно не хватает ресурсов на подведение инженерных и транспортных коммуникаций к этому участку, что создает риски для всей инициативы. Между тем, сдача логистического комплекса была перенесена на 2028-й г., а сумма необходимых вложений увеличилась с 8 до 11 млрд рублей.
Еще один проект с долгой историей – распределительный центр продуктовой сети «Монетка» (с 2023 г. принадлежит ритейлеру «Лента») на 20 тыс. кв. м. Участок под него расположен на Велижанском тракте (к северо-востоку от окружной дороги). Старт работ изначально был запланирован на первый квартал 2022 г., но реальные подвижки произошли только минувшим летом. Бюджет строительства был несколько скорректирован (с 2,1 до 1,9 млрд рублей). Наиболее вероятная дата ввода в эксплуатацию сместилась на конец 2025 г. В той же локации компания «Стройтэк» за 1,7 млрд рублей возводит холодильный складской комплекс площадью 22 тыс. кв. м. Это единственный проект подобного рода на территории региона. Ожидается, что первый терминал вступит в строй не позднее декабря 2024 г.
Крупной премьерой ближайших месяцев станет запуск первой очереди распределительного центра Ozon в селе Успенка (17 км западнее Тюмени). Площадь этой инфраструктуры равна 66,5 тыс. кв. м. Как и в других проектах, здесь также не выдержаны срока строительства. Выход комплекса на полную мощность состоится не раньше 2026 г., хотя прежде участники строительства собирались успеть до конца текущего года. Ozon’у площадка обойдется в 5,8 млрд рублей, из которых 2,8 млрд – заемные средства.
«Реализация всех описанных проектов позволит за четыре-пять лет практически утроить объем качественного складского предложения в Тюменской агломерации, доведя его до 437 тыс. кв. м. Это на 50-75% выше той оценки регионального потенциала в логистической сфере, которая давалась восемь лет назад. С учетом роста населения обеспеченность Тюмени складами класса А и B к 2028 г. вырастет до 440-450 кв. м на тысячу жителей, что намного лучше нынешних показателей Волгограда, Уфы, Красноярска и Перми», - заключает Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global.
Если говорить в целом по России, то рынок складской недвижимости в текущем году лишился потенциальных сделок примерно на 2 млн кв м, на конференции ИД «Коммерсантъ» сообщил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков. По его словам, многие компании приостановили или отложили планы на будущий год из-за повышения ключевой ставки и роста цен на аренду.
По данным IBC Real Estate, ставка аренды на рынке складской недвижимости класса А в России по предварительным итогам 2024 года выросла на 55% за год, достигнув 11,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В Москве и Подмосковье арендная ставка увеличилась на 56% за год, до 12 тыс. рублей за 1 кв м в год. Стоимость строительства складской недвижимости в столичном регионе к декабрю 2023 года выросла на 19%, до 65,2 тыс. рублей за 1 кв м.
