Рынок недвижимости постоянно находится во внимании, поскольку любые экономические ситуации моментально отражаются на потребительском спросе и, соответственно, на стоимости объектов недвижимости. Что происходит именно сейчас на рынке элитной, стандартной и эконом недвижимости. Когда и куда нужно инвестировать мы обсуждаем с предпринимателем Виталием Федориным, который более 5–и лет на этом рынке и считается одним из лучших экспертов и аналитиков в области инвестиций в недвижимость.

- Виталий, расскажите вкратце об идее, которую сейчас разрабатываете в направлении недвижимости.

 – Сама идея стара как мир, но есть улучшения в плане технологий и разработки стратегии. Я стараюсь покупать недвижимость в центре Москвы, поскольку центр Москвы актуален всегда. Земли в центре больше не становится, ее становится только меньше. Вторичный рынок актуален. В основном дома, которые находятся в сердце столицы – это памятники архитектуры, которые не подвергаются сносу и защищены законодательно по сохранению культурного наследия, то есть охраняются государством. Сама структура заключается в приобретении квартиры на торгах, либо со свежего рынка.

То есть когда проснулся утром, посмотрел по алгоритмам новые объекты и начинаешь действовать, поскольку их акулы рынка недвижимости моментально забирают. Такие квартиры уходят в этот же день. Поэтому нужно чувствовать дыхание рынка и быть более быстрой акулой. Если речь идет о приобретении с торгов, то у тебя должна быть отработана система. У меня эта система отработана. При приобретении жилья на вторичном рынке его всегда нужно улучшать. Когда мы покупаем по нижней границе цены, а это на 10-15% ниже рынка, надо быть оперативным и подготовленным для дальнейшей реализации. Я ускорился из-за введения новой улучшенной стратегии ремонта. Всем известно, что существуют технологии ремонта и его раньше, чем за 90 дней не сделаешь, порой, по объективным причинам. В моей концепции - это сокращение сроков ремонта до 30, а бывает и до 25 дней. Я внедрил новые технологии по качественному, дизайнерскому ремонту. Безусловно, это увеличивает оборачиваемость капитализации денежных средств одного объекта в несколько раз. Оборачиваемость денег раз в квартал, то есть четыре раза в год мы оборачиваем средства одного объекта. Выходя на рынок с дизайнерской квартирой, мы стараемся держать цены ниже рынка процентов на пять для более быстрой продажи. Я собрал за несколько лет большую команду профессионалов, в которую входят юристы, бухгалтеры, строители, мастера по отделочным работам. Поиском объектов и анализом рынка недвижимости я занимаюсь сам, как и дизайном. Я как режиссер, заходя в квартиру и вижу, как ее сделать уникальной… эксклюзивной.

- Ваше мнение, от чего зависит нестабильность ценообразования?

 – Стабильность ценообразования присутствует всегда. Всегда понятно где и за сколько в какой точке города данный объект и что это за объект. Безусловно, цена понятна тому, кто покупает и тому, кто продает. Непонятное ценообразование может быть у обывателей, которые не ориентируются на рынке недвижимости. Все риелторы в основной цепочке, которые занимаются продажей и приобретением для заказчика, ориентируются хорошо. Хотя мне встречались без опыта и понимания. Рынок недвижимости имеет свою турбулентность, особенно в последние годы. Например, в первый год пандемии рынок настолько штормило, что цены взлетели в два раза (!). Когда в мире происходят глобальные потрясения, люди стараются свои сбережения вложить более выгодно. Для большинства – это приобретение недвижимости. Они считают квартиру приобретением на всю жизнь.

- Считаете, что спрос на жилье не упадет к осени?

 – Спрос к осени не упадет. Сейчас непонятно что будет с жильем на ближайшие полгода. Можно приблизительно прогнозировать. С учетом ситуации на июнь, недвижимость упала от пяти до пятнадцати процентов. Рынок возможно уйдет в стагнацию, падение цен остановилось, повышения скорее всего, тоже не будет. Небольшой рост может начаться ближе к зиме, но надо не забывать и то, что рынок недвижимости растет на 10-15 процентов в год стабильно.

- Каков выбор сейчас у покупателей? К какой недвижимости склоняются: элитной, стандартной или эконом?

– Элитная недвижимость для людей с серьезными деньгами. Есть определенная категория элиты, которую редко касаются даже глобальные мировые ситуации. Они как покупали элитное жилье, так и продолжают покупать квартиры за 500 миллионов, миллиард, полтора миллиарда… есть конечно определенный процент элиты, финансовое состояние которых пошатнули санкции и аресты активов за рубежом, но основной костяк, ориентированный на элитную недвижимость, остался. Что касается «стандартной» категории жилья, то тут видны изменения. Люди со «стандарта» переходят на «эконом». Если раньше покупали на семью жилье от 75 до 100 квадратных метров, то сейчас это малометражки, удаленные от центра, новостройки. Сейчас актуальны студии, это хороший эконом-вариант.

- В чем секрет успешности вашего проекта по улучшению жилья и бизнес направления в целом?

– Все нюансы раскрывать не буду, скажу лишь то, что необходимо быть фанатом своего дела, чувствовать дыхание рынка, вырабатывать свою эффективную систему от анализа рынка до реализации объекта. Я считаю, что основные этапы в моей работе выигрышные. Я хорошо ориентируюсь на рынке недвижимости, поддерживаю связи с лучшими московскими риелторами, у меня отработан алгоритм по выкупу с торгов, налажена технология ремонта, я имею возможность демпинга цен. Даже были случаи не снижения стоимости, а наоборот увеличения из-за покупательского ажиотажа. Нужно быть предпринимателем, имеющим «нюх» для того, чтобы уметь ориентироваться, рисковать и выигрывать.  

- Что бы вы сказали инвесторам? Ценность и надежность их вклада гарантирована?

 – Что касается гарантий инвесторам, которые участвуют в моих проектах, то все инвестиции, которые происходят мы оформляем на инвестора. Это основная страховка защиты инвестиционных вложений. В большинстве случаев, люди просто дают деньги разным компаниям, частным секторам, потом компании банкротятся, частники исчезают, а инвестор остается ни с чем. В наше сложное время необходима уверенность и сохранность вложений. Самое важное в моей работе – это то, что приобретаемая недвижимость оформляется на инвестора. А у нас с инвестором заключается договор, соглашение о распределении прибыли.

- Ваши рекомендации для покупателей? Во что вкладывать деньги? 

 - Если мы говорим о новостройках, то в любом случае, объект должен быть сдан. Мы видим сложную ситуацию со строй материалами, с нарушенной логистикой, которые ведет к увеличению сроков сдачи домов, либо вообще к банкротству строительных компаний. Тут необходимо быть очень осторожными. Если речь идет о вторичном рынке жилья, то и здесь есть свои подводные камни. До приобретения, я советую проверить всю родословную собственников жилья. Для минимизации рисков необходимо нанимать специалистов. А еще за последние три года увеличился спрос на загородные дома. Совету рассматривать и такие варианты.

- Как определить надежность сделки по покупке недвижимости? 

 - Во-первых, с вами должен быть хороший специалист, который разбирается в нюансах. Это может быть юрист, риелтор, агент по недвижимости. Как я уже сказал выше, необходимо проверять всю документацию. Например, мы проверяем родственников «до седьмого» колена, чтобы у наших клиентов потом не было неожиданных неприятных проблем. Если говорить о новостройках, то необходимо проверят документы на земельный участок. На котором возводится объект. Если вы приобретаете апартаменты, смотрите до какого года земля находится в аренде. Это серьезные моменты, от которых зависит успешность сделки и вложений.

- Перспективы на зиму? Чего ждать в продажах в следующем году?

 – Перспективы для тех, кто планирует купить квартиру зимой по хорошему дисконту в связи с просадкой рынка недвижимости. Со следующего года, если ничего не изменится, рынок начнет расти. Конец зимы, думаю, станет началом роста цен на рынке недвижимости. Он начнет реабилитироваться.

- Есть ли у вас идеи по новым проектам в недвижимости?

 – Идеи есть всегда, они совершенствуются. Мои идеи адаптируются под рыночную ситуацию. Считаю, этим и отличается предприниматель от бизнесмена. Предприниматель всегда адаптируется к ситуации. А рынок недвижимости всегда подвижен. Я называю это – дыханием рынка. Я его чувствую и планирую максимально раскрутить капитализацию на рынке недвижимости, став серьезным игроком.

- По данным регулятора, в апреле по сравнению с мартом объем выданной ипотеки в стране в целом сократился в три раза — с 521,3 млрд до 162,8 млрд руб., а выдачи в рамках льготных ипотечных госпрограмм — примерно в два раза, с 210 млрд руб. до 113 млрд руб. Доступность ипотеки влияет на спрос. Как в настоящее время чувствует себя рынок недвижимости в Москве и других крупных российских городах?

 – Да, из-за того, что ставка на ипотеку была высокой спрос упал. Основные покупатели, а это 85-90 % ипотечники. Ипотечники уменьшились – упали продажи, просел рынок. Сейчас более удачное время для покупателей объектов недвижимости из-за привлекательной цены. Но нужно не забывать, что это временно и как я уже отметил, к концу года цены станут повышаться.

- На фоне экстренного повышения ключевой ставки ЦБ до 20% в конце февраля 2022 года в связи с внешним санкционным давлением, с 1 апреля федеральные власти изменили параметры госпрограммы: максимальный размер кредита (с целью приобретения квартиры в новостройке или объекта ИЖС) был увеличен с 3 млн до 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн руб. — для остальных регионов. Субсидируемая государством ставка поднялась с 7% до 12% годовых. Насколько убедительно это для инвестиционного бизнеса в сферу недвижимости?

– Это двоякий вопрос. Субсидии дают стимул, являются толчком для выхода из ямы, в которую просел рынок, но опять же не для всех. Есть те, кто не подходит под субсидирование. Какая-то помощь от этого есть, но этого недостаточно для выхода из кризисной ситуации. Тут очевидно. Ставка снижается и рынок входит в свое русло.

- По официальным данным компаний-застройщиков сейчас затормозились продажи больших квартир. Вы, как профессионал на рынке недвижимости, скажите элитное жилье будет востребованным?

 – Элитное жилье как покупали, так и будут покупать. У меня есть партнеры, которые занимаются элитным жильем стоимость выше миллиарда. В этом сегменте падение спроса еле уловимо и сейчас пошел на восстановление.

- Несколько лет депутаты Госдумы планируют законодательно изменить ситуацию на рынке апартаментов. Огромное количество минусов для приобретателей, но есть и плюсы. Какую бы лично вы предложили законодательную инициативу для собственников апартаментов?

 – Вопрос приравнивания апартаментов к квартирам стоит долгие годы. Были обещания, что их приравняют, в итоге статус апартаментов остался неизменным. Когда в прошлом году прозвучали такие обещания, ощутимо повысился спрос на апартаменты. Сейчас поняли, что этого приравнивая не будет. Конечно, перевод апартаментов в статус жилья решил бы многие проблемы собственников, но тут не так все просто. Есть много нюансов. Когда инвестор покупает землю под строительство апартаментов это одна цена и одни условия, а если для строительства жилого комплекса другая. Разные документации… разные условия.

- Некоторые строительные компании заявили, что начинают реализацию недвижимости без отделки в нарушении первоначальных договоренностей якобы из-за сложной ситуации на рынке отделочных материалов. Как вы думаете это лукавство с их стороны? Насколько рынок строительных и отделочных материалов в настоящее время стабилен и насыщен?

 – Думаю, что нужно в этом случае смотреть договор. Если он подписан на условиях приемки квартиры с отделкой, то собственникам смело нужно подавать иск в суд. Проблемы застройщиков не должны касаться людей. Покупатели тоже находятся в таких же условиях, так же ощущают дефицит отделочных материалов, например. Считаю, что такой шаг со стороны застройщиков недопустим.

- Как вложить деньги в недвижимость с пользой, чтобы они работали на вас? Гарантия безопасности инвестиций.

 – Тут два аспекта. Первый я называю «пенсионерить», то есть купить недвижимость как можно выгоднее и сдавать ее в аренду. Сейчас это 10 процентов годовых. Что касается «игры по-взрослому», это покупка – продажа недвижимости. Про новостройки я уже сказал, тут большие риски доведения объекта до сдачи в эксплуатацию. А вот вторичный рынок – мой любимый. Нужно находить как можно привлекательнее по цене объект, приводить его в порядок и продавать. О подводных камнях вторички я уже тоже говорил. Не забывайте проверять всю цепочку собственников.

- Можно, 3 совета от предпринимателя Виталия Федорина? Как сохранить и преумножить ценность своей недвижимости?  Получить прибыль с продажи своей недвижимости?

 – Подходите к процессу грамотно, проверяйте чистоту сделок. Если не уверены в себе как в предпринимателе, готовьтесь морально. Если готовы, начинайте действовать.

- Сейчас много говорят об импортозамещении. Виталий, как вы видите импортозамещение для инвестиций? Вложения денег в отечественную недвижимость с пользой для себя и гарантией дохода возможны в России?

– Если вы гражданин России, то лучше всего инвестировать в российскую недвижимость. Многие допускают ошибки приобретаю жилье за рубежом, не проживая там и надеясь на хорошие доходы от аренды. Сейчас недвижимость в Европе, а конкретно в Испании подешевела на тридцать процентов. Нестабильность евро к рублю из-за сложной политической ситуации. Мы были очевидцами как евро поднималось до 140 рублей и как обрушилось до 60. Большинство купивших недвижимость при курсе 80 рублей за евро и при подешевевшей сейчас недвижимости ощутили потерю вложений. Нужно понимать, что внутри стран тоже происходят кризисы. И если в России вы владеете полной информацией о происходящем, то вот в других странах информация о состоянии рынков недоступна. Я придерживаюсь осознанной концепции: если ты гражданин России, то лучше инвестировать в России. Недвижимость в Москве всегда будет пользоваться повышенным спросом. Даже в период пандемии во всех странах цены на недвижимость упали и только в России они повысились в два раза. Сегодняшняя стагнация временная и рынок недвижимости в России будет расти. Это выгодное поле для инвестиций.

- Как с вами связаться, для консультации и сотрудничества, лучший и быстрый вариант?

 – На моем сайте www.fedorin.pro есть графа «для инвесторов», там можно ввести свои данные. Все предложения приходят на мою личную почту. Я всегда на связи. Это самый быстрый вариант.

Каждый адекватный человек задумывается о выгодных вложениях. Важно, чтобы инвестиции уберегли деньги от пагубного влияния: инфляции, случайных площадок для инвестиций. При этом желательно, чтобы инвестированные средства работали, приносили дополнительный доход.

Достичь обозначенных выше целей помогут инвестиционные инструменты, используемые на определенном временном отрезке. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Что и предлагает Виталий Федорин. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость по его проекту. Выбор за вами!

Фото: Тимофеев Сергей